【ベトナム不動産購入体験談】ホーチミンまで売買契約書にサインしに行った

ベトナム不動産投資

わたしがベトナム不動産を購入することになったまでの経緯は、過去の記事で書いています。

たいしてお金もないのにアジア新興国のよく分からない物件をどーんと買ってしまったわけですが、恥ずかしいながらもその流れを公開しています。

ベトナム不動産を衝動買いしてきました。 それも、ひやかし半分に行ったセミナーで。 洗脳されやすい私、、、。 でもま...

今回はその体験記も第4回となり、いよいよ、現地ホーチミンまで行って売買契約書にサインをしてきた話をします。

ついでに、その後起こった悲劇の送金トラブルも大公開しちゃいます。国際送金にトラブルは付き物。あなたも気を付けてくださいね。

なぜわざわざホーチミンまで行ったのか?

ホーチミン

契約だったらわざわざ現地まで行かず、国内で契約書にサインをすればいいじゃないか、と思いますよね。

私も、「自分が住むために購入しているわけじゃないのに、飛行機代やホテル代まで費やしてホーチミンまで行く必要があるの?」と思いました。。

でも、実際にホーチミンまで赴く必要があったのです。

SPAにサインしに行った

売買契約書

メインの理由は、SPAという書類にサインするため。SPAとはSales and Purchase Agreementの略で、日本でいう売買契約書のことです。

外国人がベトナム不動産を購入する際、守らなければいけない規制が様々あります。

そのひとつが、ビザ。

ベトナムでは、外国人が不動産を購入するためには、ベトナムへの入国を許可されたビザを持っていることが条件となるのです。

難しく聞こえますが、日本人にとっては簡単。ベトナムに入国する際にパスポートに入国スタンプが押されるので、それで大丈夫です。

日本国籍の人は、ベトナム滞在期間が15日以下であればビザが免除されているので、これだけでよいのです。

これがアメリカ国籍だったり、中国国籍だxったりと、入国にビザが必要な人たちだったら、事前に大使館などで申請してビザを取得しておかなくてはならないので大変です。

といわけで、ベトナムに入国して現地でSPAにサインしてきたというわけです。

もっとも、2泊3日滞在時間約40時間の弾丸でしたが・・・

その他にホーチミンで行ってきたこと

せっかくホーチミンまで行ったのだから、弾丸とはいえ、現地で過ごす時間を最大限に活用したいと思い、他にもできることをやってきました。

まず、ベトナム不動産投資にはかかせない、ベトナム国内の銀行口座を作ってきました。

それから、まだ引き渡し前で未完成ですが、物件を実際に視察してきました。

あとは、時間があるときにホーチミン市内を歩き回り、市内を視察(という名の観光)してきました。

SPA(売買契約書)にサインしたときの詳細

契約書

売買契約書類であるSPA(Sales and Purchase Agreement)は、補足資料も合わせるとおびただしい数ありました。

メインの売買契約書は、ディベロッパー保管用、自分で保管用、政府に渡す用の3つ。それが、それぞれベトナム語と英語バージョンの2冊あるので、合計6冊。

ベトナム語、英語それぞれが同等に有効ですが、記述内容に不一致があったときは、ベトナム語バージョンを正とするとのこと。ちょっと怖い!

契約書には、サインをする場所が何か所もありました。こんなにサインをしまくったのは、おそらく生まれて初めてでした。

他にもまだまだ書類がありました。

  • Security Agreement for Purchase of Registered Apartment
  • Appendix
  • Confirmation
  • Application for Transaction Establishment
  • 頭金の領収証

などなど。

支払いのスケジュールは、デポジットや管理費、修繕費とともに、Appendixという書類に書いてありました。

アジア新興国の不動産ディベロッパーは、オフプランと言って、設計段階でマンションの販売を始めて資金を早く獲得します。購入代金は、物件完成・引き渡しまで数年かけて何度かに分けて支払われます。

Confirmationという書類には、アパートメントの広さや金額などが掲載されていました。メインの書類にも載っている情報なのに、なぜこの書類が必要なのかは不明です。

契約書で使われている単位はベトナムドン、㎡

単位

契約書中の金額の単位はベトナムドン(VND)。(ベトナムの物件なので当然と言えば当然なのですが。)

ベトナムドン表記、非常に分かりづらいです・・・。途方もなく大きい値ですからね。

100円が約20900ドンなので、100万円だと2億ドンを超えます。

1千万だと20億ドン以上。

何十億ドンという値なので、検討が付かなくなってきます。

広さの単位は㎡(平方メートル)

これは、日本と同じなので分かりやすいです。イギリスのようにスクエアフィートではなくて助かりました。

ベトナム国内の銀行口座を開設した

銀行口座

もうひとつ、今回のホーチミン滞在では大きな使命がありました。

それは、ベトナム国内に銀行口座を作ってくること。

なぜベトナムの銀行口座が必要なの?

なぜわざわざベトナムに銀行口座を作る必要があったのでしょうか。

それは、ベトナム不動産の購入のためには、ディベロッパーへの購入代金の支払いは、ベトナム国内にある銀行口座から送金しなくてはならないというルールがあるからです。

銀行口座なんて簡単に作れそうですが、実はそう簡単ではありません。大手であるHSBC銀行に問い合わせたところ、ベトナムのルールにより、ベトナム国内に住所がないと銀行口座をつくれないとのことだったのです。

いやいや、今からアパートメントを買うからその購入代金支払いのために銀行口座が必要なのに、既存の住所なんてないし!

そもそも、自分が住むわけじゃないから、不動産を手に入れたところで、「住所」になるわけでもないですしね。

すったもんだの後、私の場合はHSBC銀行ではない別の銀行の口座を開設しました。

その銀行の担当者に、SPAサインの現場まで来てもらい、売買契約を実際に行っていることを確認してもらい、口座開設のOKが出ました。

【口座開設に必要だった書類】
– 現住所を証明するもの(電気代請求書など)
– 身分証明書(パスポート)
とはいえ、HSBC銀行だって利益を追求する企業ですから、もっと多額の預金がある重要顧客には、ベトナムにだってどこにだって口座のひとつやふたつ、さっさと作ってくれるんじゃないかなぁ~と思います。

アカウントマネージャーと実際に会っておくと良い

担当者

このときの担当者が銀行口座のアカウントマネージャーとなったのですが、このように実際アカウントマネージャーと会っておくと、後で何かと便利です。

実は、この後に国際送金トラブルが発生したのですが、解決のためしっかり協力してもらえましたよ。

アカウントマネージャー: 銀行口座を持っている人に付く営業スタッフ。基本、預金高一定額以上のプレミアアカウントに付く。問い合わせなどの際、銀行窓口に行かなくても、電話やメールなどで聞けばすぐに回答してくれる。また、資産運用の相談にも乗ってくれる。

物件のチェック

通常、アジア不動産はオフプランという方式で販売されています。オフプラン方式というのは、マンションがまだ設計段階でディベロッパーが物件の販売を始めることです。早く資金の調達をするために、新興国で採用されることが多い販売方法です。

ですので、売買契約書のサインの際は物件が存在しない状態で購入にいたるのがことが多いのですが、私が購入した物件は引き渡しももうすぐという段階。

せっかくなので部屋を見に行ってきました。

まだ未完成の部分もところどころありましたが、内装もだいたい完了していました。

あとは、最後の仕上げをして、きれいに掃除をして、家具を入れたら、人が住む準備は万端!これらも業者に頼む予定ですので、近々レポートします。

ついでにホーチミン市内を観光・視察

ホーチミン

わざわざ高い航空券代やホテル代を費やしてホーチミンまで行ったのですから、ついでにホーチミン市内を観光してきました。

コスト意識を持って、観光ではなく、視察という意識で歩き回ると、これからの投資に役立ちそうな気付きがありました。

まず感じたのは、ホーチミンのエネルギー。

ベトナムはまだまだ途上国と呼ばれる国だし、新興国ではありますが、エネルギーという点では日本の比ではなかったです。

とにかく、ホーチミンにいる人々の平均年齢が若い!

そして、夜遅くなっても元気に外の道端で遊び回っているのです。

あとは、人がいっぱいいる!

そして、おびただしい数のバイクが走っている!

2人乗り、3人乗りしているバイクもたくさんで、みんな本当に元気。そして、走っているバイクに加え、道路のわきに停めてあるバイクの数もすごいのです。

印象的なのは、あふれる数のバイクに乗る人々が、皆とても良い笑顔をしていること。

日本の、特に首都東京圏の5時過ぎの道路渋滞で見る人々は、誰もが疲れ切った顔をしているのに、ホーチミンの人々はなんと素晴らしい笑顔をしていることか。

真夜中近くなっても、泥酔したサラリーマンというような姿は見当たらず、みんな健康的に笑いあって遊んでいるのです。

笑顔の話なんて精神論に聞こえるかもしれませんが、実は国の将来性ってこういうところに垣間見えるのじゃないかと思います。

賛否両論あると思いますが、私個人としては、この街にポテンシャルを感じました。

ここにあふれるバイクを乗り回す若者たちが、将来、生活レベルが上がってみんな自動車に乗り始めたら?

そのときにはこの都市はもっと豊かになって、経済も上がっているはず。

そして、物件価格も上がってるはず!

今のベトナム不動産価格には過熱感もあるので、アップダウンは必ずあるに決まっています。それは分かっているけど、ホーチミンのエネルギーを肌で感じてきたことは、私の中では大きな意味がありました。

国際送金トラブル

送金トラブル

ベトナムから帰り、落ち着く間もないまま、すぐに購入代金の送金に移らなくてはいけませんでした。

すでに支払った頭金10%以外は、ベトナムの銀行口座から送金するルールなので、まずはベトナムで作ってきた自分の口座にお金を送らなくてはなりません

支払いスケジュールによると、あと2営業日しか猶予がない!

でも、通常は、口座開設を申し込んでから実際に口座が使えるようになるまでに1週間程度かかるようなのです。

まずは、アカウントマネージャーに電話をして、

今日から使えるようにして!

とワガママ。

そしたらなんと、その日から口座が使用可能に。これは日本より速いサービスでした。内心驚きました。

次に、いくらなんでも、作りたてほやほやのベトナムの口座に、最初から全額を送金するのはためらわれたので、少額を送金してテスト。

そしたら、すぐに着金したのですが、なぜか送金した額より減っているのです

送金した香港HSBCのアカウントマネージャーに聞いても、ベトナムの口座のアカウントマネージャーに聞いても、原因不明。

急きょ、香港HSBCのシステム部による緊急調査が入りました。緊急調査は、送金先の銀行とも連携して行われることになりました。

ただ、国際送金には、送金銀行と受け取り銀行との間に「中継銀行」という別の銀行が入るので、非常にやっかいなこととなってしまったのです。

実はこの問題、まだ解決していないのですが、額を変えて再び少額の送金をしてテストしたところ減る額が同じであったことから、「減る額はいつも同じである」と想定されました。そこで、送金したい額より少し多めに送金することで応急処置を取り、送金に成功しました。

ただ、いくら送金しても減る額が同じという確証はないので、〇千万円という大金を送るのはすごく緊張しました。もうやりたくないです。

国際送金にかかる手数料について

前述した通り、国際送金には、送金した銀行と、受け取った銀行の間に、中継銀行というものが入ってきます。

イメージ図にするとこんな感じです。A国からB国に送るという場合で描いてみました。

中継銀行はA国側にあったり、B国側にあったりします。

また、当然ですが、国際送金には、国際送金手数料がかかります。

手数料は、銀行A、中継銀行、銀行Bの全てで発生します。

この手数料は、送金する人が、銀行Aの自分の口座から徴収するようにも指定できるし、銀行Bから徴収するようにもできるし(受け取る人が支払う)、銀行AとBで折半するようにもできます。

今回の問題は、おそらくこの中継銀行にあるようです。中継銀行が、国際送金手数料の徴収サイドを間違えているようなのです。

ただ、送金処理は人の手ではなく、システムで行うものなので、本来このような間違いがあるはずはないとのこと。どちらにしろ、HSBCの調査は続いているようなので、分かったらまた報告します。

HSBC銀行の場合、アカウントマネージャーに頼めば、国際送金手数料のうちHSBC銀行がチャージするものについては無料にしてくれます。忘れずお願いしましょう。

残るは物件引渡しと、内装の仕上げ

ついにホーチミンで不動産購入の契約書にサインしてきました!

あとの作業は、購入した物件の引き渡しと、内装と家具を準備すること。

そのあたりの詳しい話は、また次回。